Gdyby nieruchomości były dostępne szybko i łatwo dla każdego to najbardziej szczęśliwi z takiego stanu rzeczy byliby….deweloperzy. Jeśli jeszcze się wahasz czy warto inwestować w nieruchomości to ten wpis jest właśnie dla Ciebie.
Wolisz słuchać? Zapraszam
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Jest wiele atrakcyjnych sposobów inwestowania pieniędzy, ale to nieruchomości są obiektem zainteresowania dużych i małych inwestorów od zarania dziejów.
Ziemia, jej dorobek oraz to, co na niej stoi, to trzy filary pożądania władców. Cesarstwo bizantyjskie, rzymskie, podwój Ameryki, wojny światowe.
W czasach względnego spokoju, gdy wiadomo kto trzyma złoto, ropę, lit, gdy wiadomo kto ma dostęp do morza, lasów, rzek, to nieruchomości w postaci osiedli, budynków, mieszkań są jednym z największych obiektów pożądania.
Dlaczego jeszcze nieruchomości są pożądane?
Ten, kto jest właścicielem swojej nieruchomości i nie płaci za nią kredytu, jest uważany dziś za człowieka sukcesu. Kto wciąż spłaca kredyt, temu się gratuluje dobrej decyzji, by w końcu mieć swoje.
Natomiast ten, kto ma, ale i wynajmuje dodatkowo mieszkania, domy, jest majętnym i częściowo już niezależnym człowiekiem. Zaś osoba wynajmująca dostatecznie dużo może być wolna finansowo i przejść na emeryturę niezależną od państwa.
Ciekawa dywersyfikacja na trudne czasy
Czy można stracić dobrze płatną posadę przedstawiciela handlowego, dyrektora działu lub nawet prezesa? Można. Im czasy według ekonomistów trudniejsze, tym łatwiej stracić dobrą pracę nawet jeśli jesteś specjalistą.
Czy chwalona na całym świecie własna firma może stać się zarzewiem problemów, konfliktów i znacznego spadku zarobków? Przykładu nie trzeba szukać daleko. Jest on zaledwie sprzed kilkunastu dni od publikacji tego podcastu. Mam na myśli firmę CD Projekt.
Prezesowie CD Projektu po bardzo niefortunnym spadku akcji do poziomu niewidzianego nigdy wcześniej po prostu opuścili swój statek.
Nieruchomości raz zakupionej w poczet majątków własnego nikt bezprawnie nie odbierze. Chyba, że zajdą trudne do przewidzenia okoliczności zmuszające do sprzedaży, chociaż często na te okoliczności da się zabezpieczyć wcześniej.
Bliżej wolności finansowej
Do niedawna jeszcze istniała ogromna korzyść podatkowa pozwalająca robić odpisy amortyzacyjne związane z nieruchomością. Istnieje wciąż nikła nadzieja na powrót tych przepisów, ale bez nich czerpanie zysku i tak jest wciąż korzystne.
Która opcja przybliża Ciebie do mitycznej wolności finansowej, jeśli chodzi oczywiście o nieruchomości? Przecież nie musisz wynajmować. Możesz na przykład flipować, czyli przeprowadzać transakcje na mieszkaniach. Mam na myśli zakup po cenie nieco niższej niż cena rynkowa, remont do odpowiedniego poziomu wykończenia i sprzedaż z zyskiem. Po takiej transakcji fliperzy szukają kolejnej okazji rynkowej.
Inny sposób na bogactwo?
Nie! Nie lokata. A oto kilka powodów dlaczego:
Możesz handlować nieruchomościami w nieco dłuższej perspektywie i kupować, gdy cena jest atrakcyjna, by sprzedać z zyskiem za rok lub dwa.
Niektórzy nawet nie wynajmują w tym czasie, bo najemca mógłby zniszczyć lokal i koszty najmu przez rok mógłby nie pokryć kosztów remontu.
Skala tego procederu jest na tyle duża, że niektóre europejskie miasta zaczęły walkę z takimi inwestorami. I tak na przykład Barcelona może przejąć lokal od właściciela mieszkania, który go nie wynajmuje przez dłuższy czas. Wówczas właściciel otrzyma wynagrodzenie równe 50% ceny rynkowej nieruchomości
Jeszcze jedna droga jak inwestować w nieruchomości
Czy warto iść pod prąd i sukcesywnie dokupować niedrogie lokale mieszkalne pod wynajem długoterminowy?
Natrafiłem jakiś czas temu na ciekawą lekturę autorstwa Sławka Muturiego i Jakuba Bączka pod tytułem „Psychologia Wolności Finansowej”
Zaciekawiło mnie zwłaszcza podejście Sławka, który jest inwestorem, poliglotą, podróżnikiem, człowiekiem niezwykle pracowitym i oszczędnym. Sławek skupił się wyłącznie na kupnie małych, tanich kawalerek pod wynajem.
Nie dywersyfikował kapitału w inna aktywa, nie sprzedawał mieszkań, gdy ceny rosły, nie kupował w świetnych lokalizacjach, by nie przepłacać.
Dzięki strategii z zero jedynkowej stał się wolny finansowo w roku 2009. W czasach szalejącego kryzysu finansowego, nie musiał się martwić o dochód i to dochód w 100% pasywny.
Niewątpliwe plusy
Niewątpliwie Sławek dostrzegał już wcześniej plusy posiadania nieruchomości, a do nich można zaliczyć:
Bezpieczeństwo. Można okraść dom czy mieszkanie, ale nie ukraść. Nieruchomość nie jest wymysłem rynku finansowego. Jest to produkt fizyczny, mury można dotknąć, wyburzyć, przerobić niemalże według własnego pomysłu. Dlatego jest to aktywo bezpieczne.
Stanowi też fajne Zabezpieczenie przed inflacją. Z czasem rosną ceny materiałów budowlanych, sprzętu budowlanego czy robocizny, a na samą robociznę składa się nie tylko wynagrodzenie, ale też składki na ubezpieczenie rentowe, chorobowe, emerytalne.
Wszystko to sprawia, że cena wybudowania jednego metra kwadratowego mieszkania czy domu rośnie w czasie. Mimo okresowych wahań, rosną więc też ceny nieruchomości z rynku wtórnego. To dlatego, że wartość ich odtworzenia wzrasta w czasie. Rynek nieruchomości jest więc całkiem odporny na inflację.
Co jeszcze?
Czy możliwa jest całkowita lub znaczna strata pieniędzy. Owszem, występują zagrożenia na przykład pożaru, wybuchu gazu, huraganu, powodzi, ale to są ryzyka, od których jednak możesz się ubezpieczyć.
Środki trzymane w banku są chronione, ale tylko do kwoty 100 tysięcy euro. Więc nie masz tu 100% ochrony przed całkowitą stratą lub znaczną stratą pieniędzy. A dla właściciela nieruchomości największym zagrożeniem jest wojna.
Kolejny ciekawy punkt. To stały dopływ gotówki. Ani złoto, ani alkohole, ani kryptowaluty nie pozwalają na to, by mieć ciastko i ciastko zjeść. Lokal użytkowy, mieszkalny czy ziemia oddana w dzierżawę już na to pozwalają.
Jeszcze więcej
Kolejnym plusem nieruchomości jest możliwość podniesienia wartości. Jeśli doinwestujesz swoją nieruchomość, na przykład przez zmianę ogrzewania na nowoczesne, to przy sprzedaży podnosisz cenę o wartość inwestycji.
Następny ciekawy punkt to to, że masz szansę kupić nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej. Możesz znaleźć okazję w ogłoszeniu, możesz ją znaleźć w aukcjach komorniczych, możesz znaleźć okazję dzięki znajomym, jeśli poprosisz o pomoc. Innymi słowy, czasami warto się postarać, by zapłacić mniej za to samo. I jest to możliwe.
Czy są minusy inwestowania w nieruchomości?
Zastanawiasz się czy warto inwestować w nieruchomości pod wynajem bo przecież tak jak inne inwestycje, oczywiście i te nie są pozbawione ryzyka! Najbardziej powszechne to kupno nieruchomości z wadą. Tak samo jak kupno samochodu, możesz się zdarzyć, że coś przeoczysz oglądając nieruchomość.
Nawet ładny podwieszony sufit może skrywać przegniłe belki stropowe. Taki remont będzie naprawdę kosztowny. Nieszczelna instalacja gazowa, kominowa czy niesprawna instalacja elektryczna to wady fizyczne w nieruchomości. A definicją wady fizycznej rzeczy zawiera artykuł 556 Kodeksu Cywilnego. I choć często to trudne, to jeżeli kupisz nieruchomość z wadą, to należy dochodzić swoich praw.
Pamiętaj też o tym, że…
Zagrożeniem dla kupującego jest też możliwość przepłacenia za nieruchomość. Jeśli bardzo się Tobie spodoba dany lokal, to jesteś skłonny za niego zapłacić tyle, ile chce sprzedający. A sprzedający często dokłada starań, by jego oferta wyglądała na niezwykle kuszącą.
Kolejny minus to niepłacący lokator. To obawa, która nie jest bezpodstawna w czasach kryzysu. Kryzysy ekonomiczne czy finansowe już się materializowały na świecie i gorszym lokatorem od niepłacącego chwilowo jest ten niepłacący celowo.
Chociaż takie przypadki w latach dwutysięcznych raczej się nie zdarzały, to dziś lokatorzy są mocno chronieni prawem i czasami wykorzystują swoją pozycję. Mimo wszystko, statystycznie takie zagrożenie nie zdarza się często, zwłaszcza u doświadczonego wynajmującego.
ach te podatki i jeszcze ubezpieczenie
Za wadę uważam także spory opłaty związane z kupnem nieruchomości na samym starcie. O ile dziś kupno dla siebie nie wiąże się z zapłatą podatku PCC, to już za kolejny lokal podatek trzeba zapłacić. Wszystkie czynności trzeba uregulować od razu przy kupnie.
Za mieszkanie kupione na przykład za 300.000zł będzie to kwota 6 tysięcy złotych. Notariusz wyniesie około 2200 złotych. Do tego dochodzą opłaty sądowe, a często też z biura nieruchomości.
Coroczny podatek od nieruchomości to kolejna danina dla Państwa, która uszczupli Twój zysk. Tak będzie każdego roku a ponieważ podatki nie mają w naturze by spadać to należy się spodziewać ich wzrostu w czasie.
Do corocznych kosztów, które musisz ponieść dolicz jeszcze ubezpieczenie. Byłoby to bardzo nierozsądne aby zostawić przedmiot o wartości 400.000zł bez żadnej ochrony. Zwłaszcza, że mówimy o kilkuset złotych na rok a w tym za grosze jest opcja dodania assistance. Dzięki dobremu assistance to ubezpieczyciel pokryje np. koszty przepalonych sprzętów po przepięciu a także naprawy samej instalacji. Pęknięta szklana płyta indukcyjna lub cieknąca rura też nie będzie kłopotem. Sprawdź później wpis:
I jeszcze remont na start
Tak to zwykle bywa, że tuż po zakupie nieruchomości ta wymaga odświeżenia. Nawet jeśli nic Ciebie negatywnie nie zaskoczy np. pęknięta rura czy nieszczelne okna to prawdopodobnie przyda się nieco farby tu i tam. Gdy już weźmiesz pędzel i wałek do rąk to później odkryjesz, że panele mają lata świetności za sobą. Później znajdziesz coś jeszcze i coś jeszcze. Nie masz czasu na remonty? Musisz zapłacić komuś za pracę do wykonania i koszty rosną. Właśnie dlatego inwestowanie w nieruchomości wymaga sporego kapitału niezwiązanego bezpośrednio z zakupem.
Ty decydujesz czy warto inwestować w nieruchomości
Ostateczna decyzja o aktywie, w które chcesz zainwestować zależy oczywiście wyłącznie do Ciebie. Warto kierować się chłodną kalkulacją i chęcią lepszego zgłębienia wybranego lub wybranych inwestycji.
Życzę Tobie dobrych decyzji finansowych. Piotr
