Przejdź do treści
Strona główna » Blog » Jak wybrać dobry kredyt hipoteczny?

Jak wybrać dobry kredyt hipoteczny?

Kiedy własne środki to za mało by zrealizować plany o mieszkaniu czy domu albo chociaż niedużej działce wtedy można posiłkować się kredytem hipotecznym. Jak każdy produkt bankowy tak i kredyt hipoteczny ma służyć klientowi ale i przynieść zarobek do banku. W tym wypadku lepiej dobrze przeanalizować sytuację by zachować balans między chęciami i możliwościami bo niewłaściwy wybór może słono kosztować. Tylko od czego zacząć? Jak wybrać dobry kredyt hipoteczny?

Wolisz słuchać? Zapraszam

jak wybrać dobry kredyt hipoteczny spotify
jak wybrać dobry kredyt hipoteczny apple podcasts
jak wybrać dobry kredyt hipoteczny youtube

Kredyt hipoteczny to taki kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego. Oczywiście na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości.
Kredyt hipoteczny udzielany jest najczęściej na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Pod postacią kredytu hipotecznego kryć się też może kredyt konsolidacyjny i pożyczka hipoteczna.
Jest też takie rozwiązanie jak kredyt hipoteczny odwrócony ale w Polsce nie należy on do zbyt popularnych.

Od kwietnia do września 2021 roku nastąpił prawdziwy bum na nieruchomości.
Polacy pozbawieni od kilkunastu miesięcy niemal do zera możliwości wyjść, zabaw, rozrywek po prostu gromadzili oszczędności. Ograniczone także były wyjazdy zagraniczne, a niepewność tego jutra sprawiła, że sami ograniczyliśmy poważniejsze wydatki.
Kiedy nadszedł moment, że lokaty, konta oszczędnościowe czy obligacje po prostu zaczęły szorować po dnie, przyszedł czas na inwestowanie w nieruchomości.
Popularne stały się mieszkania, domy, budowy domów, a nawet kupno działek, które potencjalnie mogły przynieść zysk w najbliższych miesiącach. To napędziło akcje kredytowe po pandemii. Potem znacznie wzrosły stopy procentowe i…wtedy wszedł „kredyt bezpieczne 2%”

Niestety osoby mające nawet 100 tysięcy czy 200 tysięcy złotych miały wciąż za mało środków, by móc samodzielnie sfinansować np. zakup mieszkania lub domu. Banki za to kusiły atrakcyjnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych.
I jaka sytuacja miała miejsce? Kiedy rósł popyt, to oczywiście za nią rosła także podaż. Chętnych jednak było tyle, że ceny szybko poszybowały w górę a te aktualne jeszcze nie powiedziały ostatniego słowa choćby dlatego, że wprowadzono wspomniany „bezpieczny kredyt 2%”

Mimo podwyższonych stóp procentowych i okrojonych zdolności kredytowych (o której za chwilę) nadal odbieram telefony od osób wyłącznie z minimalną krajową. Ci ludzie liczą, że też mogą zamieszkać u siebie bo tak jak wiele innych rzeczy urósł im wynajem, który często równa się teoretycznej racie kredytu.

Wracając jednak do samych kredytów hipotecznych. Decyzja o zaciągnięciu kilkuset tysięcy złotych w banku może zaciążyć na całej przyszłości finansowej wszystkich domowników.
Jeśli klient trafił na rzetelnego eksperta kredytowego lub doradcę finansowego, ten uprzedził go, że raty pójdą szybciej lub później w górę, ponieważ obecnie jesteśmy w okresie bardzo, bardzo niskich stóp procentowych, co oczywiście ma przełożenie na wysokość raty.


Okazało się, niestety, że owo „później” wcale długo nie trwało. Dzisiaj już prawie każdy potencjalny kredytobiorca wie, że stabilna rata to okres przejściowy.
Nawet oferty kredytów ze stałą stopą procentową gwarantują niezmienność raty tylko przez 5 lat, a już na starcie ten wariant zakłada wyższe oprocentowanie od tych opcji kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Kredyt na inwestycję w nieruchomości. Rozważ za i przeciw:

W ciągu tych kilku ostatnich miesięcy doskonale przekonałem się o tym, że zdolność kredytowa to dla wielu moich klientów jest kluczową sprawą. Z resztą tak samo jak planowana wysokość raty na wstępie i ta maksymalna, którą można przełknąć za to, że mamy własne 4 ściany.
Kalkulatory online dają tylko ogólny pogląd. Możesz bez problemu zobaczyć na jak działają kalkulatory znanych portali zajmujących się finansami jak na przykład totalmoney.pl czy bankier.pl.


Sam dla przykładu wstukałem tam u nich kwotę 400 tysięcy złotych kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym i okresem spłaty 30 lat. Co ciekawe wyskoczyły zupełnie odmienne wyniki. W tym pierwszym na totalmoney.pl na pierwsze miejsce wysunął się bank PKO BP, kolejny był Millenium a trzeci Santander.
Z kolei na bankier.pl pierwsze miejsce zajął Allior a później PKO SA i Mbank. To jest 6 zupełnie różnych banków i jak się okazuje nawet między tymi pierwszymi były całkiem spore różnice, które wynosiły około 40 tysięcy złotych.

Nawet jeżeli mówimy o perspektywie lat 30 to wciąż uważam, że 40.000zł to bardzo dużo pieniędzy. Ja niekoniecznie miałbym ochotę, żeby jakiś bank wyciągnął je z mojej kieszeni. I to tylko dlatego, że ktoś nie do końca odrobił pracę domową i nie wyszukał odpowiedniej propozycji.


Dlatego uczulam trochę na te kalkulatory i uważam, że warto porozmawiać z ekspertem kredytowym. Ekspert który wiele może podpowiedzieć i policzyć nie tylko zdolność kredytową ale też wstępnie powie jaka może być wysokość raty.
Często też taki ekspert zna terminy rozpatrywania wniosków, wie gdzie na przykład zawód klienta jest akceptowany lub preferowany. Rodzajów samych kredytów też jest mnóstwo.


Jak się okazuje każdy bank ma po kilka rodzajów kredytów hipotecznych w ofercie. Gdybyś sam udał się do banku to mogłoby się okazać i nie byłoby to wcale takie oczywiste, że ta otrzymana propozycja jest tą najlepszą. U dobrego eksperta powinno być inaczej. Ten jeśli jest polecany i ma dobrą renomę z dużym prawdopodobieństwem i rzetelnie wskaże klientowi najbardziej korzystne rozwiązania.

Jest tak, że informatyk nie dostanie tej samej propozycji co lekarz czy prawnik. Z kolei inny prawnik na chcąc kupić apartament a nie budować dom dostanie jeszcze inną propozycję. Jeszcze co innego będzie dobre dla przedsiębiorcy.
Jak kredyty przekładają się na koszty dla klientów? Z czym tak naprawdę te koszty się wiążą? Z czego one wynikają w momencie doboru kredytu hipotecznego odpowiedniego dla siebie?


Między innymi na te koszty mają wpływ takie czynniki jak długość na jaką zaciąga się zobowiązanie, wysokość wkładu własnego, bym powiedział nawet, że jest to rzecz dość kluczowa.
Istotne jest także rodzaj nieruchomości. Ważny jest aktualny wybór, który zmienia się oczywiście wraz ze stopami procentowymi a o tym ostatnio było bardzo głośno. Ważna jest także marża kredytu hipotecznego oraz prowizja za udzielenie pożyczki.

Dodatkowe transakcje powiązane również mają wpływ na wysokość kredytu hipotecznego dlatego, że istotne jest i bank na przykład chciałby, abyśmy mieli stały wpływ u niego na konto. Patrzy na przykład na to, czy weźmiemy u niego kartę kredytową i czy będziemy z niej korzystali.
Są też takie propozycje, gdzie można wziąć kartę kredytową i z niej nie korzystać, jeżeli ktoś bardzo nie chce. Zdarzyło mi się też o czymś takim rozmawiać. Jak się okazuje często opłaca się to zrobić. Nawet jeżeli ta karta leży w szufladzie i przyjdzie nam za nią płacić co miesiąc. Korzyści z jej posiadania mogą być wyższe dzięki niższej racie kredytu.

Bank też oczywiście patrzy czy ubezpieczymy nieruchomość i najlepiej, żeby to było ubezpieczenie u niego. Czy będzie klient miał ubezpieczenie na życie? Czy będzie miał ubezpieczenie od utraty pracy, od niskiego wkładu własnego, co jest niemalże obligatoryjne w każdym kredycie hipotecznym? Jak wygląda kwestia ubezpieczenia pomostowego? Rozwijając ten wątek, to jest takie ubezpieczenie, które płaci się do momentu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej Nieruchomości. Także te wszystkie aspekty są ważne i mają dość istotny wpływ na finalną kwotę, jaką oddamy w banku.

Niestety w bankach rzadko podchodzi się do kwestii ubezpieczeń w sposób rzetelny. Liczy się przede wszystkim zysk instytucji a rzadko dobro klienta. Dlatego jeśli rozważasz kredyt hipoteczny przeczytaj jeszcze dwie publikacje:

a także:

Jak przygotować się do rozmowy w sprawie kredytu hipotecznego? Na pewno trzeba podać dane personalne. Imię, nazwisko, pesel, te rzeczy oczywiście się przydadzą ekspertowi kredytowemu na starcie. Oczywiście fajnie jak zostawimy swoje dane kontaktowe i nie tylko numer telefonu, ale także adres mailowy, na który można wstępnie wysłać jakieś wyliczenia.


Dobrze jest coś mieć za sobą wyciąg z konta, najlepiej z ostatnich 12 miesięcy. Na początek wystarczą same wpływy, nieistotne są wydatki, najważniejsze są wpływy. I tutaj ciekawa sprawa, ponieważ nie każdy bank na przykład toleruje wszystkie wpływy, które wpadają nam na konto z tytułu wynagrodzenia.
Dlatego, że dla banku najbardziej istotne jest to jaką mamy podstawę. I niekoniecznie każdy bank akceptuje jakieś dodatkowe diety czy prowizje. Kolejna kwestia to posiadane zobowiązania czyli inne kredyty, które już posiadasz. Te wszystkie aspekty są istotne, więc warto o tym szczerze porozmawiać już na starcie.

Ważna także jest informacja o charakterze zatrudnienia i okresie jak długo pracujemy w danym miejscu. Liczy się także moment kiedy umowa o pracę wygasa. Jeśli ta jest na czas nieokreślony wtedy nie ma problemu ale gdy kończy się za mniej niż 6mcy jest to kłopot.

Mile widziane jest także by przyszły kredytobiorca już wcześniej miał na siebie choćby nieduże umowy płacone regularnie. Wystarczy abonament na telefon czy umowa o internet lub 12 rat 0% na dowolny sprzęt.

I oczywiście dane nieruchomości. Dlatego, że banki uważnie się przyglądają nieruchomościom, które później ewentualnie mogłyby w jakimś stopniu przejąć, gdyby się okazało, że kredytobiorca nie płaci rady.
Dla nich to jest istotne, czy na przykład będą potencjalnymi posiadaczami domu w miejscowości, która jest oddalona bardzo, bardzo daleko gdzieś od jakichś większych miast i może być ciężko ją sprzedać. Jest też istotne to w jakim stanie jest dana nieruchomość. Czy ona już aktualnie nadaje się do zamieszkania, czy wręcz przeciwnie, jeszcze trzeba włożyć dużo pieniędzy w remont.

Gdybyś się zastanawiał jak wygląda kwestia zdolności kredytowej i co na nią ma wpływ, to dobrze jest się przygotować kilka miesięcy wstecz. Dlatego, że istotne są nie tylko wpływy, o których przed chwilą wspomniałem ale także ważne jest to ile masz samochodów, ile masz dzieci, jakie posiadasz inne zobowiązania. Ważne jest to czy już masz kartę kredytową.

Nawet jeżeli tak jak wcześniej wspominałem karta kredytowa leży w szufladzie i jej nie dotykasz to dla banku to nie jest istotne. Dla niego najważniejsze jest to, że w każdej chwili możemy po te pieniądze sięgnąć. Tak więc karta kredytowa, która jest nieruszona albo debet do konta, który w ogóle nie jest ruszony bank traktuje jak zaciągniętą pożyczkę. Pożyczkę na kwotę maksymalną, którą możesz wyciągnąć z karty bądź z tego debetu.

Spłać więc kartę i ją zamknij, pozbądź się debetów do kont i spłać raty na sprzęty domowe lub auto. Nie rób swoich zapytań o możliwość wzięcia kredytu hipotecznego. Takie zapytania widać w innych bankach a te niechętnie chcą brać udział w walce z konkurencją.

Jeśli chcesz aby dla Ciebie przygotować takie zestawienie banków i kredytów hipotecznych pod Twoją konkretną potrzebę to zapraszam do kontaktu. Razem z ekspertem kredytowym przygotujemy dla Ciebie takie zestawienie.

Życzę dobrych decyzji finansowych. Piotr

finansowy ekspres w co inwestować piotr bilicki doradca finansowy